פרסומי המשרד ברשתות החברתיות

המקדמה שהקונה מעביר אינה המס. היא רק מקדמה על חשבונו.

בעסקת מכר הקונה מעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. היא מחושבת לפי שיעור מהתמורה, ולא לפי המס האמיתי. מכאן שהיא יכולה לחרוג לשני הכיוונים.

בתיק שטיפלנו בו הוגשה השגה על שומת מס השבח, ושלוש טענות עמדו במרכז: תיקון שווי הרכישה, בדיקת הפחת שנדרש לאורך השנים, וניכויים בכפוף לחשבוניות.

התוצאה: פשרה מול המפקח ושומה עצמית מעודכנת. המס הסופי עמד על כ-82,000 ש"ח, המקדמה עמדה על כ-109,000 ש"ח, ונוצרה יתרת זכות של כ-27,000 ש"ח לפני ריבית והצמדה.

שלוש נקודות למי שמלווה עסקאות מכר:

המועד. השגה מוגשת תוך 30 יום ממסירת השומה, לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין.

המסמכים. ניכוי בלי אסמכתה אינו קיים, וחשבונית שאבדה היא ניכוי שאבד.

המעקב אחרי הפשרה. יתרת זכות אינה מגיעה מעצמה. צריך לוודא שהשומה המעודכנת נקלטה, ולעקוב באזור האישי.

היטל השבחה ששולם אינו סוף הדרך. תשלום אינו ויתור.

לקוח קיבל דרישת היטל השבחה מוועדה מקומית, שילם אותה במלואה כדי לא לעכב את העסקה, והניח שבזה נגמר.

השומה נשענה על הנחות תכנוניות שלא עמדו במבחן. הוגשה שומה אחרת מטעם הבעלים, שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. משלא הושגה הסכמה, מונה שמאי מכריע, שקבע כי ההיטל ששולם היה בעודף.

ההחזר שהתקבל בפועל: 629,873.67 ש"ח, כולל הפרשי הצמדה וריבית.

שלוש נקודות למי שמלווה עסקאות:

תשלום תחת מחאה משחרר את העסקה בלי לוותר על הטענה.

השומה של הוועדה נערכת על ידי שמאי מטעמה. גם לבעלים יש זכות לשומה משלו, ומשאין הסכמה ההכרעה עוברת לשמאי מכריע.

למועדים יש משמעות. איחור בפנייה סוגר את הדלת גם כשהטענה טובה.

שקיפות מקצועית: שומה אחרת להיטל השבחה נערכת על ידי שמאי מקרקעין רשום. תפקידי בתיק הוא הליווי המשפטי, בניית הטענה והייצוג מול הוועדה ומול השמאי המכריע.

רוב הוויכוח על מס שבח אינו על מחיר המכירה. הוא על יתרת שווי הרכישה.

שווי המכירה כתוב בחוזה ובדרך כלל אינו במחלוקת. יתרת שווי הרכישה נבנית מרכיבים, ושם נקבע המס בפועל.

ארבעה רכיבים שמזיזים את המספר:

יום הרכישה ושווי הרכישה. בדירות ותיקות, בירושות ובמתנות, מה שרשום במערכת אינו תמיד מה שקרה בפועל.

הפחת. פחת שנדרש לאורך השנים מתווסף לשבח בעת המכירה.

ניכויי סעיף 39. מס רכישה, שכר טרחה ברכישה ובמכירה, תיווך, היטל השבחה, ריבית ריאלית על משכנתה, והשבחות ושיפוצים. כל אחד דורש אסמכתה.

הוצאות השבחה בלי חשבונית הן הוצאות שלא קיימות, וזו הסיבה הנפוצה ביותר למס מיותר.

לעורכי דין ולרואי חשבון: תיק הנכס נאסף לפני המכירה, לא אחריה. חוזה רכישה, שוברי מס רכישה, חשבוניות שיפוץ, תיווך ושכר טרחה.

התיק נסגר על המסמכים שנאספו, לא על הטענות שחשבנו עליהן.

כי אחרי החתימה, מה שכתוב מחייב אתכם, אלא אם החוק אומר אחרת.

שישה סעיפים קריטיים בחוזה שכירות:

1. תקופת השכירות והברירות להארכה.

2. גובה הערובה. התקרה לפי סעיף 25י היא הנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה, או דמי שכירות של שלושה חודשים.

3. רשימת התשלומים שאתם נושאים בהם, שלא תכלול ביטוח מבנה או דמי תיווך של המשכיר לפי סעיף 25ט.

4. רשימת הפגמים הידועים לפי סעיף 25ג.

5. סעיף הביטול, שאם המשכיר רשאי לבטל ללא עילה גם אתם רשאים לפי סעיף 25יג.

6. מי מתקן מה ובתוך כמה זמן לפי סעיף 25ח: 30 יום לליקוי רגיל, ושלושה ימים לליקוי דחוף שמונע מגורים סבירים.

בדיקת חוזה לשוכר במשרדנו נעשית במחיר קבוע, עם הערות בכתב שאתם יכולים להעביר למשכיר, והמשכיר מקבל הודעה בכתב על הייצוג.

שומת מס שבח אינה חשבון. היא עמדה, ויש לה תאריך תפוגה.

לקוח מגיע אליי שבוע אחרי שחלף המועד. הטענה שלו טובה. שווי הרכישה שנקבע לו אינו נכון, ויש בידיו מסמך שמוכיח זאת. אין מה לעשות עם זה. שלושים הימים שבסעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין אינם המלצה, והם נמנים מיום מסירת ההודעה ולא מהיום שבו פתחת את המעטפה.

כשני עשורים עבדתי בתוך רשות המסים, במיסוי מקרקעין, ממפקח שומה ועד סגן מנהל משרד, בארבעה משרדים. כתבתי שומות ואישרתי אותן, ואני מכיר מקרוב את מערכת השיקולים שמאחוריהן. שומה נבנית על הנחות, לא על ודאויות, ורוב ההנחות האלה מעולם לא נבחנו מול המסמכים שנמצאים דווקא אצלך.

שלוש נקודות שאני בודק בכל שומה, לפי סדר התשואה:

שווי הרכישה. האם נקבע לפי עסקה מתועדת, או לפי הערכה שמרנית שנוחה למשרד.

הפחת. אם יוחס לנכס פחת, הוא מוסיף לשבח החייב. השאלות הן אם נדרש בפועל, על איזה רכיב, ובאיזה שיעור. לכל תשובה יש מחיר.

הניכויים. מס רכישה, שכר טרחה ברכישה ובמכירה, תיווך, ריבית ריאלית, השבחות ושיפוצים. ניכוי בלי אסמכתה אינו קיים.

לעורכי דין ולרואי חשבון: אם הגיע אליכם תיק מיסוי מקרקעין שאינו בליבת העיסוק שלכם, עדיף להעביר אותו מוקדם. אחרי חלוף המועד אין מה להעביר.

ולמי שקיבל שומה בימים אלה: אל תשלם ואל תגיש דבר לפני שמישהו שמכיר את הצד השני של השולחן קרא אותה. בדיקה ראשונית אינה כרוכה בהתחייבות.

החלטת קרן הפיצויים היא עמדה של רשות, ויש לה תאריך תפוגה.

שני מסלולים, ושני לוחות זמנים שונים, וזו הטעות הראשונה שאני רואה:

בתביעות חרבות ברזל, לפי הוראת השעה, קיים שלב השגה למנהל תוך 60 יום מיום קבלת ההחלטה, ולאחריו ערר לועדת ערר תוך 60 יום מיום שנמסרה ההחלטה.

בתקנות הכלליות משנת 1973, אין שלב השגה. הדרך היא ערר לועדת ערר תוך 30 יום מיום שנמסרה ההחלטה.

על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט המחוזי תוך 30 יום, בשאלה משפטית בלבד.

מי שסבור שיש לו עוד זמן מפני שקרא על 60 יום, וההחלטה שלו ניתנה במסלול הכללי, מאבד את זכות הערר.

ארבע נקודות שאני בודק בכל החלטה לפני שמחליטים אם להשיג:

המחזור הקובע. לפי איזו תקופה נקבע, והאם היא מייצגת את העסק. עסק עונתי, עסק שהתרחב, או עסק שנפגע כבר בתקופת הבסיס, ייפגע מבחירת תקופה לא נכונה.

ההוצאות הקבועות. מה נכלל בחישוב ומה הושמט, ובאיזה שיעור הוכר.

הנזק החקלאי. גידולים, מטעים ובעלי חיים נמדדים בכלים מקצועיים. החלטה שנשענה על הערכה כללית היא החלטה שניתן לתקוף.

הנימוק. דחייה בשורה אחת אינה נימוק, והמנהל מחוייב בהחלטה מנומקת.

הרקע שלי: כשני עשורים ברשות המסים. במלחמת חרבות ברזל הובלתי פרויקטים רוחביים ומערכות שליטה ובקרה בקרן, ניהלתי בפועל את מוקדי החירום בדרום, בצפון ובמוקד הארצי, ובצפון ניהלתי את כל מערך השמאים ואישרתי אלפי שומות נזק ישיר. אני מכיר את מערכת השיקולים שמאחורי ההחלטה שקיבלת.

לעורכי דין ולרואי חשבון שמלווים עסקים בצפון: אם הגיע אליכם תיק קרן פיצויים שאינו בליבת העיסוק שלכם, העבירו אותו מוקדם. אחרי חלוף המועד אין מה להעביר.

זו אינה שאלה של גיל.

אתה בריא, עובד ומתפקד, וייפוי כוח מתמשך נשמע לך כמו משהו שמסדירים בגיל שמונים.

החוק אינו שואל בן כמה אתה. הוא שואל דבר אחד: האם ביום החתימה אתה מבין את משמעות המסמך, את מטרותיו ואת תוצאותיו. תאונה, אירוע מוחי או מחלה אינם מודיעים מראש, וברגע שאדם חדל להבין בעניין, האפשרות לחתום נסגרת.

מה שנשאר למשפחה אז הוא פנייה לבית המשפט למינוי אפוטרופוס. הליך ארוך, בפיקוח שוטף, שבו בית המשפט בוחר את האדם שינהל את ענייניך, לא אתה.

סעיף 33א לחוק קובע שבית המשפט לא ימנה אפוטרופוס לבגיר אם הופקד אצל האפוטרופוס הכללי ייפוי כוח מתמשך באותם עניינים. המסמך הזה אינו רק חלופה. הוא חוסם מראש את ההליך שאיש אינו רוצה להגיע אליו.

מי שממתין לרגע שבו יהיה צורך, מגלה שזה בדיוק הרגע שבו כבר אי אפשר.

נדל"ן וכלכלה

נדל"ן וכלכלה

נדל"ן וכלכלה

רשות המסים

נדל"ן וכלכלה